エバーグリーン法律事務所

不動産取引分野の詳細説明

当事務所では、不動産関係の業務を多数取り扱っており、経験豊富です。
借家の賃料滞納による明渡請求、売買に伴うトラブル、所有不動産の事業用賃貸契約締結、老朽化した借家の立ち退き事案等を、お受けしています。
不動産の処分や取引でお困りのことがあれば、お気軽にご相談ください。

賃料を滞納する借地・借家の明渡請求

 賃料滞納が頻発し、滞納額が合計3カ月程度に達すると、賃貸借契約上の信頼関係を破壊したものとして、賃貸借契約を解除することも可能となります。
2カ月分の滞納であっても、頻繁に滞納が発生しているような状況があれば、解除が可能となる場合があります。
 賃料を滞納する借主側にも様々な事情はあるかと思いますが、生活の基盤ともいうべき住まいの賃料を継続的に滞納するという点から、容易に改善することが難しい生活状態(収入不安定・多額の負債・浪費等)が推測されます。
 自主的に退去してもらうことがなかなか厄介な場合も多々あります。
 最悪の場合、裁判を起こして、判決を取得し、明渡の強制執行を行わねばならない事態もあり、そうなれば、弁護士費用よりも明渡関係費用の方が高くつく場合もあり得ます。
 裁判も視野に入れていることを借主に示す意味でも、交渉段階から弁護士委任し、仮に裁判となっても、判決後、自主的に退去させる方向で交渉することをお勧めします。

建物の老朽化等による明渡請求

 旧借地法・旧借家法時代の賃貸借契約は、「正当な事由」がなければ契約を解除できない、借主側を強固に保護する制度となっています。現行法に変わった平成4年以降も普通借家・普通借地と呼ばれる契約形態が多く、旧借地法借家法時代の契約と同様の難しさがあります。
 このため、一旦貸したら、なかなか出てもらえない、賃料値上げもままならず、貸主からすれば、踏んだり蹴ったりの状況が頻繁に生じていました。
ところが、ここ10~20年、裁判所の判例の傾向にかなりの変化が見られるようになりました。
 長期間の賃料滞納や無断増改築・無断転貸といった信頼関係を破壊するような契約違反がなくとも、「正当な事由」の解釈をかなり緩やかに行うようになってきました。
 正当な事由を補完する事情として相当額の立退料や転居費用等を提供すれば、解除が認められる傾向が出ています。
 特に、事業用の物件(店舗、事務所、工場)においては顕著です。
 2~3年分程度の賃料差額と引越諸経費を支払えば解除が認められる傾向にあるようです。かつては、解体後新築したビルに旧ビルと同程度の低額な賃料で再入居を認めるようなこともあったのですが、隔世の感です。
 居住用の物件においても、耐震性の極めて低い老朽化借家では、居住されている借主の保護もさることながら、土地の有効活用・地域の活性化という観点も考慮し、転居先物件を紹介したり、賃料差額を一定期間分負担するなどの事情を考慮して明渡請求が認められる事案もあります。
 貸主にとっては、明渡実現の可能性が高まった一方、借主側では、明渡請求認容判決の可能性も見据えて、どの程度の要求が限界かを予測して立退料等の諸条件を交渉することが必要となるでしょう。

相続不動産の処分

 最近、親族関係が希薄になったことや、相続登記の義務化もあって、相続不動産の登記名義変更や処分の御依頼を受けることも増えて参りました。

相続登記の義務化

 令和6年4月1日、不動産登記法が改正され、相続登記が義務化されました。
 これにより、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内(令和6年3月31日までに相続が発生した場合には同年4月1日から3年以内)に相続登記をしなければなりません。相続登記をしないことについて正当な理由なければ、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。
 詳細は、法務省のホームページでご確認ください。
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html

相続登記が難しいケース

ケース1 配偶者やお子さんがいらっしゃらない方が亡くなった場合

 兄弟姉妹やそのお子さんたち(代襲相続人)が法定相続人となり、亡くなった方とはあまりお付き合いがなく、法定相続人相互の交流も乏しい、お一人お一人の相続分がごくわずか、そんな中、不動産登記や処分のため、自ら音頭とりをして重荷を背負うのは回避したい、協力して処分することが難しいといった事情で、処分できずに空き家のまま長期放置されている物件も増えています。
 そういった場合に、当事務所は、法定相続人とその所在を調査し、不動産を処分し、皆様に売却益を法定相続分に従って配分するお手伝いをさせていただきます。

ケース2 祖父母やその先代名義の不動産登記が残っているような場合

 法定相続人がねずみ算式に増え、十数名~数十名に及ぶことも珍しくなく、中には所在不明者も含まれるといった事態も生じます。
 そのような場合には、ご依頼者様が長年当該不動産を占有しているといった事情があれば時効取得による判決を取得する方が早道という場合もあります。
 反対する人はごくわずかで法定相続人の大部分から承諾してもらえる場合には、法定相続分の譲渡書面を作成し、交渉相手を絞った上で、遺産分割調停を申し立てる方法などもあります。
 まずは、具体的なお悩みの内容を当事務所へご連絡ください。お悩みの内容に相応しい解決方法をアドバイスさせていただきます。

《ご依頼方法》
①法定相続人全員から御依頼をいただく場合
 弁護士から提案した内容に法定相続人間で意見の相違がない場合、相続不動産の換価処分と処分益の配分に向けて処理を進めます。
 弁護士費用は、不動産評価の概ね3%とさせていただきます(評価額が1000万円を下回る場合には50万円を下限とします)。
②法定相続人間で分割方法等の意見がまとまらない場合
 遺産分割事件として、法定相続人の一部の方からのご依頼となり、この場合の弁護士費用は遺産分割事件の報酬規定によります。当事務所の報酬規定をご確認ください。